栏目导航

最新资讯

联系我们

海南网络头条新闻

当前位置:海南网络头条新闻 > 海南网络头条新闻 >

金辉集团港股行 除了钱紧林宇还缺啥?

2020-05-23 14:01

  作者:绵罗

  “大师”马保国败了,败得很彻底。回想自吹的武功盖世,格外讽刺。

  资本市场的故事,远比擂台更精彩。看似完美的招股书、引人遐想的官网介绍,激动人心的路演,不乏“大师级”的自吹与讽刺。

  刚刚转战H股的金辉集团,又将有何表现?

  2017年,“赛车盛事”亚洲勒芒系列赛上,FIST Team AAI车队接连斩获珠海、日本站冠亚军,一时风头无两。

  队中一位选手,吸引了不少媒体目光---林宇。

  原因在于,除出色车技外,林宇还有另一重身份,即车队赞助商金辉集团董事长林定强之子,现任金辉集团执行总裁,也是金辉集团未来接班人的不二人选。

  赛车的马达风格,似乎也让金辉集团血脉喷张。在“少帅”带领下,其步伐激进,规模与日俱增。

  只是,企业发展之路,远比赛道复杂。

  对于任何一家企业的当家人来说,“找钱、找人、找方向”是三件最重要的事情。但近期,金辉集团却在“钱”上犯了难。不仅苦战A股折戟,转战港股亦前路漫漫。

  以此观来,90后“少帅”身上的担子不轻,能否如愿上位资本赛道,不乏看点。

  港股行

  3月25日,金辉控股向港交所首次递交IPO招股书:金辉集团进行一次重组。以离岸注册并拟上市的资本壳平台“金辉控股”作为上市主体。

  说起金辉集团,在行业也算一方豪强。

  金辉集团官网显示:金辉集团是以房地产开发为主营业务的大型房地产开发企业集团,拥有国家一级房地产开发资质。1996年发轫于福州,2009年总部迁往北京....截至目前,集团进驻国内30个城市,开发项目超百个,累计开发规模逾2000万平方米,全国房地产企业综合实力36强,拥有员工3814名。

  上述介绍,并非自说自话。

  客观来看,其实力也颇为强悍。中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布“中国房地产开发企业500强”测评成果显示,金辉集团排名第36名,位列50强中的中游。

  尴尬在于,资本市场对此,似乎并不买账。

  根据Wind显示,早在2015年11月13日,金辉集团就曾辅导备案登记,IPO申请在2016年1月29日获得受理,并于2017年2月24日获得首发反馈。

  时隔四年,却仍未有实质性进展。

  难产之下,转变赛道,进军港股。透露几丝无奈与急迫。

  真缺钱了?

  港股相比A股更成熟、完善。但从成长性看,A股潜力无疑完胜。

  安永会计师事务所发布最新的报告《2020年第一季度全球IPO趋势》显示,2020年第一季,A股在第一季度夺得全球IPO交易量和筹资额的双料冠军。

  滇峰投资创始合伙人赵峰也认为:投资A股的机会已到来,在未来10-20年,中国将处上升周期。

  中瓷电子、中金公司、河南翔宇医疗等不少企业,都将A股视作资本征途的第一站,亦很能说明问题。

  客观来看,等待这样一片前景市场,4年时间,并不算长。西凤酒、威海银行、乔丹体育、麦特股份等动辄7-8年的苦守者,也大有人在。

  为何金辉集团突然“变道”?

  或许对林定强、林宇为首的林氏家族来说,早晚几年倒也无妨。但“债主”们,却是等不及了。

  对习惯三高、典型重资产的房企而言,融资渠道是重要的核心竞争力。

  作为非上市公司,金辉集团显然有些吃亏。不过,其也开辟了银行授信、公司债券及资产证券化等融资工具,同时还有境外美元债渠道,算得上多元化。

  只是,上述渠道的资金成本也不是小数目。2017年-2019年,金辉集团的银行借款、其他借款及公司债券总额为340.23亿元、431.68亿元及490.71亿元。同期,融资成本为3.45亿元,5.72亿元,4.95亿元。

  同期,其银行及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券的加权平均利率分别为7.25%、7.65%及7.76%,呈逐渐走高趋势。2019年,融资利息高达36.47亿元。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,金辉控股融资利率整体相对偏高,特别是海外融资还处于一种高位状态。不过也证明其在多渠道筹措资金,不管是信托还是海外债,这对企业来说还是非常重要。

  在此背景下,金辉集团只能通过不断“借新还旧”,来填补亏空。这一点从其发债利率中,体现鲜明。

  例如1月,金辉集团间接全资附属公司金辉资本投资发行一笔于2022年到期金额为3亿美元的优先票据,利率10.5%。同时,招股书显示,2019年10月,金辉资本投资就发行一笔于2021年到期金额为2.5亿美元的优先票据,利率11.75%。

  过高的融资成本,对其本就高企的负债来说,无异雪上加霜。长期看,更是不可持续、甚至是系统性风险。

  对此,金辉招股书中也承认,自身“面临一定的集中兑付风险。”

  基于此,2019年7月,联合信用评级给予金辉控股AA 的主体评级。2019年10月,联合评级国际则下调到BB-。

  招股书显示,2017-2019年度,金辉集团资产负债率分别为83.18%、85.46%、85.68%。呈逐年上涨态势。

  这在业内也处于高位。要知道,TOP40的上市房企,早在2018年就实现了80%以下的资产负债率。金辉集团要冲击的港股市场,房企资产负债率平均不过50%-60%。

  净负债率方面,2017-2019年,金辉集团分别达到190%、170%、170%,也是“领跑”行业,超过绝大多数竞品。

  更严重的是,这些债务中,短债比例很高。其中一年内到期的银行及其他借款分别为127.5亿元、231.6亿元及180.2亿元。一年内占比分别为38%,59.8%及42.1%。

  2019年,金辉集团的经营净现金流为负,为-52.7亿元。相比2018年经营净现金流的29.5亿元,暴跌接近300%,融资净现金流为45.76亿元,也同比下滑48%。

  债务高企、偿债能力薄弱、资金链紧绷,急于转向港股也就不足为其了。

  增收不增利 造血能力几何?

  对于房企来说,债务不可怕,甚至一度还是三高打法时代,头部企业的标配。

  但有一个前提,去化周转能力要强。

  简言之,业绩不振才是命门。

  如能够让利润覆盖债务,高周转未尝不是值得推荐之战略。问题在于,金辉集团的周转链条并不通畅。

  先来看营收。

  表面看,金辉集团表现不错。

  2019年,金辉集团实现营业收入约258.49亿元,同比增长约60.68%。按业务类型划分,金辉集团房地产业务去年的营收约为248.41亿元,同比增长约64.46%,对应的房地产销售成本同比增长约86.11%。

  将时间线拉长,2017年-2019年,金辉控股主营业务收入分别为117.8亿元、159.7亿元、259.6亿元,复合年增长率约48.5%。

  然高增也存隐忧。销售额方面,克而瑞机构数据显示,金辉集团2017年-2019年的全口径销售额分别为445.1亿、746.8亿元和888.6亿元。

  不难发现,2018年,金辉集团的销售额增速为67.78%,而2019年则低至18.99%。出现“后劲不足”现象。

  2020年,疫情影响下,增速下滑趋势继续被放大。

  数据显示,2020年1-4月,金辉集团实现全口径销售额186亿元,排名第41位。而2019年同期为257亿元,也因此导致其排名下滑7个名次。

  此外,2020年,金辉集团1-4月实现权益销售额149.4亿元。相比去年同期的220.9亿元销售额,下滑32.36%,排名下滑3个顺位。

  存货不断增长,也能说明这一点。数据显示,金辉集团的存货由2015年的231亿元到2018年增长约至746亿元,累计增幅达3.22倍。

  从某种程度分析,营收增速下滑,几乎等同于规模增速下滑,这或许意味着其已经错过最佳投资时机,未来的资本成长性并不乐观。

  更严重的问题,是净利润。

  在2017-2019年,金辉集团的净利润分别为22.21亿元、23.00亿元、26.90亿元,复合年增长率仅10%,相比60%以上营收增速,可称刺眼。

  尤其是2019年,甚至出现利润下滑的危险信号。营业利润26.9亿元,同比下滑8.3%;净利润20.61亿元,同比下降9.22%;归属母公司股东的净利润19.79亿元,同比下降5.6%。

  简言之,金辉集团正处于“增收不增利”的阶段。

  激进有余、沉稳不足

  一般来说,企业出现“增收不增利”,无非是由于成本增加。

  聚焦金辉集团,亦是如此。由于过高成本,导致金辉集团毛利率逐年走低。2019年,金辉集团的销售毛利率和销售净利率分别为21.81%和10.36%。而2017年,销售毛利率则高达32.2%,销售净利率也有18.86%。

  成本过高的原因有二。首先,前文已说过,由于过高债务,使其财务成本激增,这在一定程度上限制了利润想象空间。

  其次,便是拿地成本高。

  中国指数研究院2019年全国房地产企业拿地金额排行榜单显示,2019年,金辉集团拿地金额达272亿元。

  值得注意的是,金辉集团激进拿地之举,并不局限于2019年。

  2015年12月,金辉集团以总价28.15亿元夺得上海闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块,楼板价43790元/平方米,并闵行单价“地王”纪录。

  2016年4月,金辉集团以28.97亿元的总价成功拿下苏地2016-WG-8号宅地,楼面单价22445元/平方米,溢价率高达242.02%,这也是当时苏州相城区的“地王”。

  土地收购的激进豪放,自然拖累盈利能力。

  值得一提的是,进入2020年,在疫情及“房住不炒”政策被重申后,金辉集团看似放缓了拿地脚步。2020年1-4月,金辉集团新增土储货值95亿元,排名第65位。拿地金额为38.2亿元,排名第61位。

  但其几笔交易,还是难逃激进“帽子”。

  例如4月14日,卡恩特实业发展有限公司以10.71亿元竞得宁波一宗宅地,楼面价7082元/㎡,溢价率高达74.69%。而这家公司,恰是金辉集团的“孙”公司。

  无独有偶,4月8日,金辉集团也以5.2亿元总价在宁波慈溪落拿地,楼面价9747元/㎡,溢价64.3%。

  一边负债高企,一边豪横买入,这样的矛盾任性画像,难言稳健负责。

  投诉刷屏 匠心何在?

  任性还有多维表现。

  如果说拿地激进,是为土储,虽导致企业满目疮痍,倒也情有可原。但在运营中的激进粗放,则无需解释。

  近年来,关于金辉集团的各项罚单、投诉,颇具“刷屏”之势。

  先来看最基本的合规经营问题,如果一家企业连这点都做不到,恐怕投资者也难以信服。

  据闵行区规划资源局2120190009号文件,2019年6月3日,上海天萃因未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的违规行为,而被上海市闵行区规划和自然资源局处以1,827.3元的行政处罚。

  据悉,上海天萃是金辉控股的间接控股子公司,成立不到5年便频收罚单。

  无独有偶,上述罚单外,据闵行区规划资源局2120190007号、第2120190006号文件,2019年3月28日,上海天萃均因未办理开工放样复验擅自开工建设的违规行为,再遭罚款。

  其另一家间接控股子公司西安曲江原山,也问题不少。

  据西安市住建曲江罚字﹝2019﹞45号、市建曲江罚字﹝2019﹞25号文件,2019年,西安曲江原山两次因未采取有效扬尘防治措施造成扬尘污染行为,而被罚款共计10万元。

  合规施工都无法做到,房屋质量想必也好不到哪里去。

  还以其子公司上海天萃为例。上海市政府网上信访受理(投诉)中心显示,2019年6月,上海金辉天萃苑收到业主投诉,内容涉及该小区尚未交房墙面已大面积开裂;工程偷工减料、混乱等。

  西安市政府12345市民服务热线诉求专栏公开信息显示,2019年,西安金辉世界城收到两位业主投诉,内容涉及A区地下车库漏水数月、物业态度消极推诿、电梯经常发生坠落事故等。

  3月19日,消费者“匿名”向黑猫投诉平台反映:“问题1、虚假宣传学校教育资源 金辉置业顾问给每个购房业主承诺,购买金辉优步花园就能直接入读博才云时代小学。现在博才云时代小学学校只能接收近三年,三年之后待确定。问题2、合同中写的是精装修,包括他们前期的宣传都是精装修,但是该营销中心的负责人在采访时说他们一直承诺的是全装修,明显是欺骗;问题3、小区园建绿化质量差,在前期宣传中,给用户宣传的是中高档小区,中式园林,高大上,结果现场就是几棵小树苗;......④小区人行道基层砼厚度不能达到国家规范标准,后期造成非常大交房隐患;同时园建基层回填全部为建筑垃圾 ⑤小区园建道路两侧无任何排水设施、且全部为地下室覆土层,后期将造成地下室渗漏、开裂等相关问题。”

  知名地产分析师严跃进对首条财经表示:金辉集团能通过IPO,对自身成长性带来帮助。但是违规施工、质量问题还需规避。虽然不少房企也存在类似问题,但在瑞幸咖啡事件后,关于经营类的问题还是一定要防范,否则也会增加上市不确定性。

  诸如此类的罚单、维权、投诉,在各大平台并不少见。

  讽刺的是,金辉官网赫然显示:持续聚焦产品力的提升、客户全生命周期产品线的打造,强调品质型、舒适型、精品型创新。......金辉将继续强化在住宅行业的竞争优势,全面覆盖首置、改善、高端等多重置业需求,为更多家庭带来质感美学人居。

  结合上述问题,不知金辉集团是否有“打脸”之感?

  进击的林宇 楼市不是赛车场

  种种激进之举,也令人纳闷。虽然金辉出自激进著称的闽系房企,但在林定强时代,金辉一直十分稳健,为何林宇走上台前,行事突然加速呢?

  从这位“少帅”的言论中,倒也能探得端倪,其曾表示:“车跑起来了,就不能想别的,只有眼前的赛道和手中的方向盘。这和做房地产异曲同工,没有时间给你浪费,要把握好每分每秒的节奏才能弯道超车”。

  的确,正如林宇所言,在竞争激烈的房地产市场,只有不断超越,才能生存发展。

  问题在于,这种思路要与行业趋势,政策导向同向而驰。逆风逆雨,弯道超车亦有翻车撞墙,甚至车毁人亡之险。

  放眼房地产市场,如同赛车场,正处于“限速”区间。

  2020年,央行再提房住不炒,保持房地产政策的连续性、一致性、稳定性。

  作为经济支柱,房地产市场确实经历了一个高跟猛进时期。但此一时彼一时,新经济新产业崛起,传统房地产已然不适合过猛拉升、肆意炒作,回归居住属性。

  住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,房住不炒政策的提出,让房子不再是赚钱工具,既满足了老百姓的住房需求,实现“人人有房住”,同时“房住不炒”的房地产政策,也准确定位了房子地位。

  相信2011年进入金辉集团的林宇,自然明白这个道理。

  那么,眼前这场蒙眼狂奔,是否有豪赌之感?

  “不识庐山真面目,只缘身在此山中”,家族式的管理风格,也是一个考量。

  招股书显示,上市前,林定强及其妻子林凤英分别持有金辉集团62.37%、33.63%的股份,林巍、陈云、林凤玉、林苹及林凤华持有金辉集团4%股份,而这五人均是林定强的亲属或家庭成员。

  这种管理模式在房企中并不少见,对公司稳定性有一定好处。

  但也有不少接班人与老辈的发展思路相悖,导致企业的转型过程中“沉船”。

  最为致命的是,家族式管理的企业,往往缺乏“新鲜血液”,战略性、创新性往往不足,导致管理粗放,职业经理人也难大展拳脚。

  例如2016上任总裁的马立强,仅7个月后便离职。据《北京商报》的报道,马立强的悄然离职与家族“二代”上位有些关系。

  以此观来,林氏家族如何在上市后提高企业现代化治理水平,找回产品匠心,也是关键。

  续命稻草与强心丸

  从业绩下滑到高负债、从房屋质量到激进战略,多维分析下,金辉集团的资本进程难言坦途。

  事实上,金辉集团的烦恼,也具有一定行业代表性。

  截至2020年4月底,在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股等10家。

  以海伦堡为例,其资产负债率由2016年72.12%,升至2018年78.65%;净负债率从2016年69.41%,增至2018年133.7%。

  同期毛利率分别为18.5%、23.0%及26.4%;纯利率分别为20.4%、13.8%及12.9%。

  综合状况也不乐观。

  奥山控股2016年至2018年净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%。其借款总额分别为25.33亿元、53.38亿元和59.68亿元,令人担忧。

  这些房企蜂拥资本市场,无非是想通过上市拓宽融资渠道补血,但投资者也不是慈善家,为何要为这些债务买单?

  根本逻辑,还是这些房企的成长性、健康度、回报率。

  将心比心,房企激进行事为利,投资者购买股票也是为了回报,如果供给与需求能够匹配,自然皆大欢喜。

  但在自身问题重重阶段,一味赶鸭上架、贸然上市,亦是对市场的不负责。

  简言之,上市只是续命稻草。

  大浪淘沙的资本市场,上述房企若想占有一席之地,不仅需要沉淀、匠心,还需寻找一颗持续强心丸,一条可持续发展道路,为投资者带来长期回报,周而复始,才能有所大成。

  硝烟正在褪去,新周期即将到来。金辉集团及林氏家族有何表现,首条财经将持续关注。

海量资讯、精准解读,尽在新浪财经APP


Powered by 海南网络头条新闻 @2018 RSS地图 html地图

Copyright 365建站 © 2012-2013 365建站器 版权所有